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不動産売買Q&A
住まいを買う時、売る時のよくある質問をまとめてみました。
不動産売買のQ&A 買う時
- Q.駅などからの徒歩時間は、どのような基準で決めているのですか。
- Q.公的融資でマイホームを購入したいと思うのですが、どのような種類があるのでしょうか。
- Q.民間融資にはどのような商品があるのでしょうか。
- Q.重要事項説明とはなんですか。また、チェックするポイントはなんですか。
- Q.契約とはどんなものですか。また、どのような事項について契約書で取り決めるのですか。
- Q.広さの単位はどのようにみればよいのでしょうか。
- Q.マイホームの購入計画をたてるときどのような事に留意すればよろしいですか？
- Q.間取図で表示されている記号の意味は何でしょうか。
- Q.間取図に｢S｣サービスルームとよく表示されていますが、どのような部屋なのでしょうか。
- Q.坪単価とよく言いますが、どのように出しているのでしょうか。
- Q.頭金(自己資金)はどのくらい必要ですか？
不動産売買のQ&A 売る時
- Q.実際に売却をお願いした場合、どのような販売・広告活動をしてくれるのでしょうか。
- Q.家を売却する際、どれだけお金がかかるのですか。
- Q.売却していることを近所に知られたくありません。広告せずに売却することは可能ですか。
- Q.査定価格はどのように算出するのですか。
- Q.査定を依頼したら、売らないといけないのでしょうか。
- Q.実際に売却をスタートさせるときは、査定価格で売り出しをしないといけないのでしょうか。
- Q.チラシ、住宅情報雑誌等での広告には、別途費用が必要ですか。
- Q.売却と平行して購入物件を探すことになるのですが、難しいのでしょうか。
- Q.重要事項説明とはなんですか。また、チェックするポイントはなんですか。
- Q.契約とはどんなものですか。また、どのような事項について契約書で取り決めるのですか。
- Q.権利書というのは、どういうものなのでしょうか？
- Q.売却する住戸に住みながら売却はできますか？
- Q.買主さんは、いつ自分の物件を見学にくるのですか？
- Q.売却代金はいつもらえますか？
- Q.時間がかかって、結局売れないと困るのですが？
- Q.買いかえ先が未完成の場合で、先に自宅が売れてしまったらどうなるのですか？
- Q.夫婦で共有名義になっています。特別な手続きが必要ですか？
- Q.売却した場合、確定申告が必要と聞いたのですが？
- Q.権利証を紛失してしまいました。どうすれば良いでしょうか？
- Q.広さの単位はどのようにみればよいのでしょうか。
- Q.坪単価とよく言いますが、どのように出しているのでしょうか。
- Q.売却依頼時に結ぶ媒介契約には種別がありますが、どのような違いがあるのでしょうか。
- Q.買替えの際、売却と購入はどちらを先にした方がよいですか？
- Q.媒介契約を結びましたが、売却を断念しようと考えています。それでも仲介手数料はかかりますか。
不動産用語集
不動産用語集
ア・カ行
- 位置指定道路
- 建物を建てる時に必要な接道を取るために、個人(法人)が持っている土地を道路のように整備し、建築基準法上の道路として特定行政庁に認可してもらった道のこと。認可してもらうためには、一定の条件があり、行政が定めた仕様で道路を整備しなければならない。
- 印紙税
- 印紙税法上で課税対象となる文書を作成する場合課せられる国税。契約書に印紙を貼る形で納税する。 住宅購入時には売買契約書や金銭消費貸借契約書、工事請負契約書などを作成するときに必要となる。契約書に記載する金額により税額が決まる。
- 売り建て
- 一般的には建築条件付きの売地の事を指す。この手法では買主の希望を反映する事が出来る。ただし、建売住宅とは違い完成物件を見る前に契約することとなる。また、建築を依頼する工務店が指定されているケースが多い。
- 買取り保証
- 不動産の買い換えをしょうとする時に、現在所有している不動産が売れない場合は、その不動産を不動産会社が買取るというもの。一般的に買取額は通常の査定額を下回る。
- 開発行為
- 主として建築物の建築、またコンクリートプラントやゴルフコースなどの特定工作物の建築の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更のこと。ここでいう変更とは、道路の築造等による土地の区画変更、宅地造成工事等による切土、盛土、整地等の物理的な状況での土地の形質変更のことで、単なる土地の分筆・合筆は開発行為とはいわない。
- 元金均等返済
- 元利均等返済と異なり、元金の返済額を一定にする住宅ロ-ンの返済方法の一つ。毎回の元金の返済は同額であるが、初めのうちは利息の額が大きく、両者を合わせた返済額は高いが、元金を返済するに従い利息分は減少する。元利均等返済に比較して、利息の総額が少なくなる利点がある。当初の返済額が高いため、家計にゆとりがある人や数年先に買い換えを予定している人に向いた返済方法である。
- 元利均等返済
- 住宅ローンの返済方法のひとつ。返済額（元金＋利息）が一定になるもの。返済額に占める元金と利息の割合は毎回変わる。返済開始当初は返済額に占める利息の割合が多く、元金はなかなか減らないが毎月の返済額が一定なので返済計画が立てやすい。
- 管理費
- マンションを維持するための必要経費。共用部分の清掃費、水道・光熱費、エレベータなどの定期点検の費用や管理会社に支払う管理委託手数料など。それを専有部分の持分面積に応じて負担するのが一般的。
- 基礎控除
- 税率計算に対し、すべての納税者について課税標準から一定の金額を差し引くこと。所得税・相続税・贈与税などにある。基礎控除の額を超える部分の課税標準に対して課税される。
- 規約共用部分
- マンションなどの共用部分は、法定共用部分と規約共用部分とに分かれる。法定共用部分には、廊下・階段・外壁・建物躯体等がある。一方規約共有部分は、管理人室や集会室など、本来は専有部分となる建物の部分や駐輪場や物置等、住民全体で共用するために、管理規約により定めたものをいう。
- 共益費
- 共同住宅等における共用部分の維持運営に必要な経費のこと。廊下階段の照明灯や敷地内の街灯・共同水道等の電気代、浄化槽の清掃費などがこれにあてはまる。
- 境界
- 土地の境界には二つの意味があり、一つは土地の所有権の及ぶ範囲を示す「私的境界」と、一つは公図（地図）上に示された地番ごとの土地の区画線を示す「公的境界」のこと。土地の境目。隣接地とのトラブルが起きないよう、境界には石などの杭を入れる。
- 境界杭=境界石
- 隣接土地所有者同士で境界を確認したあと、土地の境界に打設する杭のこと。石杭や御影石などがある。
- 共有
- 複数の者が一つの所有権を有すること。
- 計画道路
- 都市計画法で定める道路計画。計画的な街づくりをするために推進された「道路をつくる計画」のこと。
- 競売
- 債権者（抵当権者等）が債務不履行状態（お金を返してもらえなくなった状態）になった債権を回収するための法的手続きであり、債権者（抵当権者等）の申し立てにより裁判所を通じて、その担保の目的となっている不動産を強制的に処分（売却）する法的手続きのこと。
- 決済
- 売買取引が完了すること。不動産の場合、買主が売買代金の金額を支払い、売主が不動産を引渡すこと。
- 現状有姿売買
- 土地建物等の売買契約書において、契約時の状況のまま引き渡すことを約したもの。中古物件の取引は現状有姿での取引が一般的である。
- 建築基準法
- 建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めることにより建築物の利用者や近隣住民等の生活、健康及び財産を守るために定められた法律。昭和25年に制定・施行された。
- 権利の登記
- 当事者が不動産の権利変動を第三者に対抗するため、登記簿の甲区、乙区になされる登記のこと。権利の主体、権利の種類・内容、権利移転、変更、消滅等が表示される。
- 公共事業
- 道路、河川、農地、公園、住宅、通信、福祉、教育、港湾、下水道などの施設を整備するための事業のうちで、国や地方公共団体などの公的主体によって施工される事業の名称である。
- 公庫融資
- 住宅を取得する際の代表的な公的融資、住宅金融公庫の略称。公庫融資には融資内容や融資条件、金利、返済方法など、さまざまのものが用意されている。
- 公図
- 旧土地台帳法施行細則2条1項の規定により、登記所が保管している土地台帳付属地図のこと。土地の区画や地番、位置、形状等が記入されている。公図には法律上の効力もなく、必ずしも現地を正しく反映していないものがある。
- 公道
- 公衆の通行のために設けられている道。国道・県道・市町村道などをいう。国や地方公共団体が管理している。
- 公簿面積
- 土地登記簿の表題部に記入されている地積（面積）のこと。
- 戸建
- 地面に接し、1～3階建が主で、独立して一戸として建てられた住宅をいう。共同住宅、テラスハウスなどと区別される。土地の価格が高い日本の中心地では戸建住宅よりマンション等、高層住宅のほうが多い。
- 固定資産税
- 不動産（土地、家屋、償却資産）を所有している者に、毎年かかる地方税。毎年1月1日現在、各市町村の固定資産課税台帳に所有者として登録されている人が払う。
サ行
- 財形住宅融資
- 財形貯蓄の積み立てを1年以上（残高50万円以上）行っている人だけが、利用することができる「マイホーム」のための融資のこと。融資額は、財形貯蓄残高の10倍以内で、最高4000万円まで同一の金利が適用され、公的融資の中で最も低利・大型の内容になっている。 平成11年4月から融資制度が変わり、借り入れ時から5年ごとに金利を見直す「5年間固定金利制」 になった。 また、融資金利の下限「年3％」の制限も全面的に撤廃され、利率の引き下げが行われた。現在のように金利水準が非常に低い時期では固定金利の方が有利であり、借りる側からすればメリット大きい。但し、この固定金利は5年毎に見直しになるので注意が必要｡
- 雑種地
- 他の地目（田、畑、宅地、塩田、鉱泉地など）のいずれにも該当しない土地（駐車場など）。不動産登記簿上の地目の一つ。
- 残債
- 借入金の残額のことである。ローンまたは割賦販売により住宅を購入した者は、これを転売する時には、この残存債務を一括して返還しなければならない。
- 市街化区域
- すでに市街化を形成している区域および概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域、都市計画にて定められる。市街化区域には都市施設として少なくとも道路・公園・下水道が定められる。
- 市街化調整区域
- 市街化を抑制すべき区域、都市計画にて定められる。
- 敷金
- 賃貸借契約の際、借主の賃料債務を保証するために家主に預けておく金銭のこと。解約の際、家主は借主の債務弁済後、残額については返還義務があります。借主の債務とは、賃料・公共料金等が未払いの場合や、借主の不注意による修理費用が発生した場合などをいいます。
- 実測面積
- 実際の測量に基づいて算出された面積のこと。公簿面積の表示が実際と異なる場合や造成後の土地のため売買契約後の確定測量によって初めて面積が明らかになる場合などは、この実測面積によって取引を行う場合が多い。
- 私道
- 個人の所有地を道路として築造・保持・管理して通行に使っているもの。建築基準法上の道路に直接接していない土地などは、敷地の一部を私道とし、建築基準法上の道路として市町村長や知事に認可してもらうことにより建物の建築が可能となる。これを「位置指定道路」という。
- 私道負担
- 不動産取引の対象となっている土地の一部に私道が含まれている場合、この私道敷地部分を所有すること。私道の上には、建物を建てることはできない。私道部分の面積は敷地とならないので建ぺい率や容積率の計算から除外されるなど、土地の利用に際して制約を受けることがある。
- 斜線制限
- 建築物の各部分の高さに関する制限のこと。道路斜線制限、隣地斜線制限および北側斜線制限がある。斜線制限は、道路や隣地の日照、採光、通風などの環境を確保するため、道路や隣地との境界線を基にして一定の角度で立ちあがる斜線を想定し、建築物の各部分の高さをこの斜線の範囲内に制限するもの。
- 住居表示
- 昭和３７年に制定された「住居表示に関する法律」に基づき、建物の各戸ごとに付された表示（番号）のこと。これは住居の表示つまり住所の呼称にすぎず、不動産としての建物の登記上の所在地番や家屋番号とは異なる。
- 修繕積立金
- マンションを長期間維持、保全するために定期的な修繕を計画し、その計画を実施するために積み立てていくお金。区分所有者（専有部分持ち主）は毎月管理費とは別に修繕積立金を管理組合に支払う。
- 住宅金融公庫
- 一般の金融機関の融資が困難とされる長期かつ低利の住宅建設・購入の資金を国民に対して融資するために、昭和25年に国の出資により設立された政府関係機関（特殊法人）のこと。
- 住宅性能評価書
- 国が定めた日本住宅性能表示基準に適合した性能評価書。建物の設計段階における「設計住宅性能評価書」と建設後における「建設建物性能評価書」がある。日本住宅性能表示基準として定められる予定の項目としては、構造安全性（上部構造、基礎・地盤）、防耐火性、避難安全性、省エネルギー性、採光・通風・換気性、遮音性能、耐久性、維持管理容易性、長寿社会対応などがある。
- 住宅性能表示制度
- 新築住宅の基本的な性能がどのくらいなのかを客観的に判断できる共通のものさし(日本住宅性能表示基準)をつくり、その共通のものさしに従って第三者が住宅の性能を適正に評価して「評価書」を交付する制度。平成12年4月1日施行の「住宅の品質確保の促進等に関する法律」で創設された。この制度を利用するのは住宅供給者または取得者の任意である。
- 住宅性能保証制度
- （財）住宅保証機構が実施している住宅の品質と性能を保証する制度。同機構に登録された建設業者の申請により審査を行い、合格した新築一戸建て住宅の所有者に対し、基礎、床、屋根など構造上重要な部分について最長10年、その他の部分については1～2年の間、品質と性能を保証するものでその間に不具合が生じれば無料で補修をする。また、中古住宅や一定の増改築の保証制度もある。
- 住宅保証機構
- 住宅性能保証制度及び住宅完成保証制度の実施・運営並びに住宅の評価、検査等の業務の実施を通じて、住宅性能の向上、消費者の保護及び住宅建設業者等の育成を図り、それにより国民の居住水準の確保と住宅の供給に携わる者の健全な発展に寄与することを目的としている団体。
- 住宅ローン控除制度
- 個人が金融機関等からの借入金によって住宅を新築したり、新築または中古住宅を購入したり、現在住んでいる住宅の増改築をする場合で、一定の要件を満たしていれば、年末の借入金残高に応じて、各年分の所得税から税額控除が受けられる、すなわち納めた税金が戻ってくるという制度です。なお、この控除は住宅とともに取得される敷地についても適用されます。
- 所有権
- 法令の制限内で特定のものを自由に使用、収益（賃貸等）、処分（売却等）できる権利。
- 接道義務
- 建築基準法の規定により、原則として都市計画区域内の建築物の敷地は、幅員4ｍ以上の建築基準法の道路に2ｍ以上接していなければならない。
- 測量図
- 土地の形状、境界標のほか、隣接の地番、地積（土地の面積）及び求積の方法などが表示されている図面。
- 損耗
- 物がそこなわれて減ること。へらすこと。時間の経過とともに傷んでくること。
- タウンハウス
- 語源は、イギリスの貴族たちが4月から7月のシーズンに気候のよい都市生活をするための住宅で、その原型はカントリーハウスである。もともと貴族の住む立派な邸宅ということで、アメリカにもそのデザイン形態が採り入れられた連続集合住宅のことをタウンハウスと呼ぶようになった。現在では、各戸が土地に接した連棟式集合住宅で、共用の庭を持つ、低層建築物の形式を指す。
- 宅地地
- 建物の敷地およびその維持もしくは効用を果たすために必要な土地。建物が建築されていない土地でも、分譲宅地のように整地、区画されている土地も宅地に認定される。不動産登記簿上の地目の一つ。
- 建売住宅
- 注文住宅とは異なり、完成後に土地と一緒に売却するもの。実際には予約販売の形で仕上げを選べるものもある。価格については土地と建物は別々に設定されることもある。建物には消費税が課される。
- 団体信用生命保険
- 保険料を払うことで万が一住宅ローンなど債務を残して亡くなったとしても、代わりに保険会社が残された債務を一括返済してくれる生命保険の一種。
- 担保
- 債務者がローン等の返済が不可能となった場合に備え、あらかじめ債権者に提供しておくもの。質権・抵当権など他の債権者に優先して弁済を受ける「物的担保」と債務者以外の者に支払いを保証させる保証人のような「人的担保」がある。
- 地番
- 個々の土地に付けられる番号で、地番区域ごとに起番して土地一筆ごとに定められている。住居表示（住所）とは異なる。
- 地目
- 不動産登記簿の表題部に記載される土地の種類。土地の主たる用途により、土地の現況、利用目的に重点を置いて定められるもの。不動産登記法により田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地、以上21種が指定されている。
- 仲介手数料
- 宅地建物取引業者が宅地、建物の売買、交換、賃借の代理、媒介に関して受ける報酬のこと。仲介手数料の額は法令で定められており、業者はこの額をこえて報酬を受けることはできない。
- 通風
- 快適性は風が通りぬけることによって高められる。木造建築物は、材木に嫌気性菌が育たないように、通風をよくすることによってその耐久性が高まる。壁体内での通風は重視される必要がある。屋内での通風をよくすれば、体感温度を下げることができる。
- 抵当権
- 債務不履行の場合、貸金についてほかの債務者に優先して弁済を受けられる権利のこと。例えば、金融機関が住宅ローンを貸す際に不動産を担保にしておき、お金を借りた人が返せなくなった場合に担保に取った土地や建物を強制的に競売して他の債権者よりも優先的に競売代金から借金を弁済してもらう。
- 抵当権者
- 債務不履行の場合、貸金についてほかの債務者に優先して弁済を受けられる権利をもつ者。不動産登記簿の乙区に抵当権のなかで債権者として記載されている者例えば金融機関など。
- 手付金
- 売買契約を交わす時に、買主から売主に渡す金銭のこと。不動産会社が売主の場合は、手付金の額は売買代金の20％以内と定められている。
- 登記
- 一定の事項を広く社会に公示するために登記簿に記載すること。不動産登記・船舶登記・財団登記・商業登記などがある。
- 謄本
- 原本の内容を証明するために、同一の文字・符号によって全部完全に謄写した書面をいう。
- 登録免許税
- 住宅を新築したり購入したときの土地や建物の登記、ローンの借り入れの際に抵当権の登記にかかる国税。
- 計画区域
- 都市計画法に基づいて都道府県知事が定める区域で一体の都市として総合的に整備・開発・保全する必要がある区域や、住宅都市、工業都市等として新たに開発・保全する必要がある区域のこと。都市計画区域は原則として都道府県知事によって指定され、都市計画は原則として都市計画区域内の土地について定められる。なお、都市計画区域内で建築物を建築しようとする場合は、原則として建築主事の確認が必要であり、建築物には建築基準法が適用される。また区域内の開発行為には都道府県知事の許可が必要。
- 都市ガス
- 広域地域内の住宅・事務所・工場などに配管施設（パイプ）を通じて供給されているガスの総称。
- 都市計画税
- 市街化区域内に不動産(土地、家屋、償却資産)を所有している限り、毎年かかる地方税。毎年１月１日現在の所有者に課せられる。都市計画事業の費用に充てるために納める目的税。
ハ・マ・ラ行
- 売買
- 当事者の一方が財産権を相手方に移転することを約束し、相手方がその代金を支払うことを約束する契約のこと。売主は目的物を引渡したり、所有権移転登記の申請などに協力する義務を負う。買主は代金を支払う義務を負うが、通常の売買契約では売主から所有権移転登記、およびその引き渡しを受けるのと引換えに支払うこととなり、またそのように約束されている。
- 売買契約書
- 「売ります」「買います」という意思の合意により直ちに成立した売買契約の内容を証明するために契約書面を作成し、売主・買主及び立会人が記名押印する書面。
- 表示の登記
- 不動産の現況を明らかにするため、登記簿の表題部になされる登記のこと。土地については、所在地、地番、地目、地積、建物については、所在地、家屋番号、種類、構造、床面積等が表示される。
- 不動産取得税
- 不動産取得税とは、不動産を売買、交換、贈与、新築、増改築により取得した場合に不動産を取得した者に対して課税される。登記の事実ではなく、取得の事実により課税されるもので、この「取得」とは所有権の取得を意味し、登記の有無、有償、無償は問わない。また、一時的に所有権を取得し、登記をせずにすぐに転売するような「中間省略」を行った場合でも不動産取得税の課税対象となる。ただし、相続による取得や法人の合併による取得などの場合は課税されない。
- 古屋（上物）有り
- 土地上に建物としてはほとんど価値のないような古い家などが建っている状態。
- 保存登記（所有権保存登記）
- 物を新築した場合など、不動産について初めてその所有者が誰であるか記すための登記のこと。これがあって初めて、第三者に対して所有権を主張することが出来る。保存登記をしていないと第三者に主張することはできない。
- 抹消登記
- 登記した権利を解除・弁済等により抹消すること。（抵当権など） 権利者が法務局に申請することによって、登記簿上の権利が抹消される 。
- 路線価
- 宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線（公衆が通行する道路のこと）について、その路線に面する宅地の１平方メートル当たりの価額を千円単位で表示したものを「路線価」と言う。公的な土地評価では、相続財産評価及び固定資産税評価においてこの路線価が使用されている。実際に売買されている価格とはひらきがある。
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